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                2019-10-28 00:00 來源 : 
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                棋牌赢钱游戏辦公室▃關於印發延吉市物業管理暫行辦※法的通知

                 

                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                延市政辦發〔2019〕62號
                 
                棋牌赢钱游戏辦公室關於
                印發延吉市》物業管理暫行辦法的通知
                 
                各鎮人▓民政府,市人民政府有關局室、各街道辦事處、有關直屬事業單位:
                  《延吉市物業管理暫行辦法》經市政府同意現予印發,請認真組織實施。   
                 
                  
                                 棋牌赢钱游戏辦公室
                                   2019年10月28日
                 
                延吉市物業管理暫行辦法
                 
                  第一章 總則
                  第一條 為了規範物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,結合我市實際∏情況,制定本∑ 辦法。
                  第二條 本市行政區域內從事物業管理活動的企業、團體均應遵守本辦法。
                  第三條 本辦法所稱物業管理是ξ指業主、開發單位通過選↙聘物業服務企業按照物業 服務▼合同約定,或者●通過其他形式,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維Ψ修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
                  本辦法所稱業主,是指房屋的所有〓權人。
                  本辦法所稱使用人,是指房屋的承租人和實際居住人。
                  第四條 市城市管理行政執☆法局負責全市物業管理活動的監督管理ζ 工作,並履行以下職責:
                  1.制定本市物業管理相關政策;
                  2.負責指導和監督本市物業企業招標工作;
                  3.負責本市(新辦)物業企業及《(前期)物業服務合同》的備案工作;
                  4.對物業費、電梯費、停車費等其他形式的一切收費予以備案,未〗經備案不得收取;
                  5.建立全市統一的物業管理監管與服務誠信平臺和物業企業星@級評定體系;
                  6.負責協調相關單位對惡意︽欠繳物業費行為建▼立征信體系;
                  7.負責對本市物業企業服務行為的監督管理工作;
                  市屬各單位,按照各自職責」協同實施本辦法。
                  第五條 各街㊣道辦事處應當建立本轄區小區綜合管理工作制度,協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛,並履行以下職責:
                  1.指導和監督業主大會、業主〗委員會的組建和換屆改選,受理相關備案手續;
                  2.指導和監督業主大會和業主委◇員會的日常運作,業主大會籌備組、業主委員會委員和業主々委員會換屆改選工作;
                  3.參加物業承接查驗,指導和監督轄∏區內物業管理項目的移〖交和接管工作;
                  4.監督業主、使用人按照規定使用和維護物業;
                  5.建立『物業管理糾紛調解和投訴、舉報處理機制,調◤解物業管理糾紛,召集相關部門處理物業管】理相關投訴和舉報;
                  6.聯合物業管理行政部門建ξ 立物業應急服務保¤障機制;
                  7.法律、法規、規章規定的其他職責。
                  第六條 建立黨建引領,街道辦事處、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的小區治理架構,推動小區物業管理創新。
                  第七條 市物業管理行業協會是實行行業服務和自律管理的社會組織,依法制定和組織實施自律性規範,組織業務培訓,對物業服務企業之間的々糾紛進行調解,維護物業服務企業合法權益。
                  鼓勵物業服務企業加入市物業管理行業協會。
                  第二章 業主及業主大會
                  第八條 房屋的所有權人和共有ぷ權利人以及合法擁有房屋『所有權的自然人為業主。
                  業主◣在物業管理活動中,享◣有下列權利:
                  1.按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供@ 的服務;
                  2.提︽議召開業主大會會議,並就物業管理的有關事項ω提出建議;
                  3.提出制定和修改管╳理規約、業主大會議事規〇則▲的建議;
                  4.參加業主大會會議,行使投票權;
                  5.選舉業主委員會委員,並享有被選舉權;
                  6.監督業主委員會的工作;
                  7.監督物業服務企業履行物業服務合同;
                  8.對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
                  9.監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金↓(以下簡稱專項維修資金)的管理和ぷ使用;
                  10.法律、法規規定的其◣他權利。
                  第九條 業主在物業管理「活動中,履行下列①義務:
                  1.遵守管∩理規約、業主大會議事規則;
                  2.遵守物業管理︼區域內物業共用部位和ω共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
                  3.執∩行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的№決定;
                  4.按照國家有關規定交納專項維修資金;
                  5.按時交納物業服務費用;
                  6.法律、法規規定的其他義務。
                  第十條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會和一個業主委員會。
                  第十一條 下列事項由業主共同決定:
                  1.制定和修改業主大會議事規則;
                  2.制定和修改管理規約;
                  3.選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
                  4.選聘和解☉聘物業服務企業;
                  5.籌集和使用專項維修資金◤;
                  6.改建、重建建築物及其附屬設施;
                  7.有關共有和共同管理權利的其他重》大事項。
                  第十二條 業主大會會議可以采用集∞體討論形式、書面征求意見的形式或√真實表達業主意願的↘其他形式。業主大會決定本辦法第十一條第(五)項和第(六)項規定的▅事項,應當經專有部◣分占建築物總面積2/3以上的業★主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
                  業主可以委托代理人參加業主大會會議,代理人應當持業主書面委托書並依據委托人對所議事項的意見進行投票表決。
                  業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。
                  業主大會或者業主委員會作出的決▅定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請卐求人民法院予以撤銷。
                  第十三條 小區臨時管◤理委員會是在小¤區特定情形下,在街道和社區黨組織指導←下,成立●由業主代表、街道、社區代表等╲組成的小區管理機構。小區管理委↑員會主任一般由街道職能科室或社區■黨組織負責人兼任,作出的№決定,視為業主委員會※的決定,向社區黨組織和業主大會負責。
                  第十四條 有下列♂情形之一的,可成立小區臨ξ 時管理委員會。
                  1.不具備成立①業主大會條件的,或具備成立條件後六個月內未能籌備召開首次業主大會會議的;
                  2.業主委員會任期屆滿終止,新一屆業主委員會未能及時產生的;
                  3.業主委員會不按規定召開業主大會,或雖經街道協商確定召開時『間,但逾期仍未召開◣的。
                  第十五條 小區臨時管理委員會】應積極創造條件,指導業主成立業主委員@會。業主委員會依︽法成立後,小區臨時管理委員會自然終〖止,並通告全體︻業主。
                  第三章 前期物業╱管理
                  第十六條 從事物業管↑理的企業應具備獨立的法人資格。新辦物業企業應首先向工商行政部門申請■營業執照,持營業執照向物業行政管理部門申▃請備案,未經備案的→物業企業不得從事物業經營活動。
                  第十七條 建設單位需在物業行政主管部門的『監督、指導下,經過公開招標選聘前期物業服務≡企業,簽訂書面的《前期物業服務合同》,同時,按照相關規定辦理備案手續。
                  第十八條 物業服務企業承接物業管理項目建築面積的規範,由市城市管理行政執法局制定。
                  第十九條 建設單位應將簽訂的《(前期)物業服務合同》,作為房屋買賣合同的附件。
                  第二十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項〒服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管⌒理一並委托給他人。
                  第二十一條〗 已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給買受人的房卐屋,物業服務費用由建⌒ 設單位交納。
                  第二十二條 開發建設單位必須依△法按照開發建設房屋總建→築面積千分之四的比例,無償提」供物業管理用房,管理用房不足100平方米的按100平方米提供。
                  物業管理用房應當是可以獨立使用※的房屋(地下室除外)。
                  物業管理用房歸全體業主所有,未經⊙業主大會同意不得擅自改變用途。
                  第二十三條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處理和分配。
                  第二十四條 市規劃建設部門應聯合市城市管理行政執法局、街道、社區及相關單位,組織對新●建住宅區的驗收工作。
                  第二』十五條 建設單位應當按照國家規定的保∑ 修期限和保修△範圍,承擔物業的保ξ 修責任。
                  第四章 物業管理服務
                  第二十〗六條︾ 市物業管理行政部門▼應當依法對物業服務企業●的服務活動實施監督檢查。
                  第二十七條 一個物業管理區域只能選聘一個物業服務企業,業主大會選聘物業企業時,鼓勵通過招標方式進行,並請主管部門參與指導。
                  第二十八條 市城市管理行政執法局根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,完善物業服務企業信用〓檔案,組建物業企業星⊙級評定體系。
                  第二十◎九條 物業合同『期限屆滿前三個月,甲乙雙方經協商不再續約的,應書面告知開∏發建設單位、業主委員會、物業所在@地的物業管理行政主管部門、街道辦事處或者社︽區。
                  第三十條 物業管理區域內的下列配套設△施設備歸業主共有:
                  1.物業管理用房;
                  2.物業管理區域內的共有綠化、道路、場地;
                  3.建設單位以房屋銷售¤合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業;
                  4.其他依法歸業主共有的設施設備。
                  第三十一條 物業服務企業提供物業服務,應當遵守下列規定:
                  1.按照物業服務合同的約定履行合同義務;
                  2.及時¤向業主、使用人告知安全合理使用物業∮的註意事項;
                  3.定期聽取業主的意見和建議,改進和完善服務;
                  4.配合居民委員♀會、村民委員會做好小區管理相關♀工作。
                  5.不得收取合同約定收∏費項目以外的任何費用(行業主管部門、業主大會同意的以①及與業主另行簽訂服務@協議的除外)。
                  6.及時制止︽危害公共安全和侵害共有權益◤的行為,並向◥相關部門舉報。
                  第三十二條 物業服務企業必須在小區內將物ξ 業服務合同的內容、收費標準和物業費收支情況向全體業主進行公示。
                  對於欠繳物業費的業主,物業企業可通過司法途徑維護權益,不得采取任何形式限制業主出行。
                  第三十三條 對物業管理區域內違反有關消防、治安、環保、房屋裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定▲的行為,物業服務企業應當制止,並及時♀向有關行政管理部門報告。有關行◥政管理部門在接到物業服務企業的報告〓後,應當依↓法對違法行為予以制止或者依法處理。
                  第三十四ぷ條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企◥業移交下列資料:
                  1.竣工總平◣面圖,單體建築、結構、設備◣竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
                  2.設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
                  3.物業質量ω保修文件和物業使用說明文件;
                  4.物業管理所必需的其他資料。
                  物業服務企業應當在《(前期)物業服務合同》終止時將上述資料移交給業主委員會或小區臨時管理委員會。
                  第五章 物業的使用和維護
                  第三十五█條 建設單位在申請←物業交付使用前,應當與物業服務企業共同對物業管理區域內的物業共用部分進行查驗,共同確認現場】查驗的結果,簽訂物業承≡接查驗協議,並向業↓主公開查驗的結果。
                  承接查∴驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時◣限、雙方權利義◣務、違約責任等事項作出約定。對於承接查驗發現的①問題,建設單位應當在三十日內予∩以整改,或者委托物業服↘務企業整改。物業承接查驗協議應當作為前期物業服務合同的補充協議。物業承接查驗的費用由建設單位承擔,但另有約定的除外。
                  第三十六條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定,不得有下列行為:
                  1.損壞房屋承重結構等違反房〓屋裝飾裝修規定的行【為;
                  2.違章搭建建築≡物和構築物、私開門窗等違反規劃規定》的行為;
                  3.侵占、損壞樓道、綠地等物業╲共用部位、共用設施設備等違反物業管【理規定》的行為;
                  4.擅自改變房屋用◤途等違反房屋管理規定的行為;
                  5.隨意№傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為;
                  6.堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物√品,排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為;
                  7.占用消防通道等違反消防管理規定的行為;
                  8.賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物幹擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;
                  9.法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
                  物業服務企業、業主委員會發現←有前款規定行為的,應當予以勸阻、制止,並報告有關部門。
                  第三十七條 業主、物業■服務企業不得擅自占用、挖掘№物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同卐利益。
                  因維修物業或者公共利益,業主確需臨時⌒ 占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員〇會和物業服務企業的同意;物業服→務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主↑委員會的同意。
                  業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的◣道路、場地在▃約定期限內恢復原狀。
                  第三十八條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
                  前款規定的單位因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。
                  第三十九條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空◇調外機、防盜網、遮陽罩☆等設施的,應當№遵守管理規約、臨時卐管理規約和物業管理的有關規定,保持〖物業的整潔、美觀。
                  業主應當按照垃圾分類收集的有關規︻定傾倒垃圾。
                  第四十條 業主出租房屋╱的,應當告知物業服務↑企業,並登記▽備案。
                  業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約,將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的,應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請,並經有利害關系的業主同意後,方可依法向有關部門辦理相關手續。
                  第四十一╳條 業主或者物業使用人在住◆宅裝飾裝修工程開工前,應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手□ 續;按照規定需要報有關部♂門批準的,應當依法辦⌒理批準手續。
                  業主〗拒不辦理登記、批ξ準手續的,物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規↙約,禁止∑ 裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
                  第四十二△條 業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當告知相鄰業主。物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主不得拒絕和阻礙。
                  第四十三條 車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕,車庫Ψ 租賃費的標準按照有關部門發布ω 的指導價格確定。在滿足業♀主、物業使用人需要後,建設單位可以臨時按月租∏給物業管理區域外的單位☆和個人。
                  物業管理區域內規劃用於●停放汽車的車庫應當『優先投入使用;車庫尚未充分利用的,不得在物業管∑ 理區域內占用業主共有的△道路或者其他場地設置規劃以外的車位。
                  第四十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
                  專項維修資金屬業主所有,專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設◥施設備的維修≡和更新、改造,不得挪作他用。
                  專項維修資金的收取、使用、管理根據《吉林省物業專項維修資金管理辦法》實施。
                  第四★十五條 物業存Ψ 在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應¤當及時維修養護,有〓關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的,經⊙業主大會同意,可以由物業服務企業維◎修養護,費用由責任人『承擔。
                  第六章 法律責任
                  第四十◤六條 違反本辦法第十七ㄨ條規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業@服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由延吉市城Ψ市管理行政執法局按照國務院《物業ξ管理條例█》第五十六條規定,責令限期改正,給予警告,可以並處10萬元以↓下的罰款。
                  第四十七條 違反本辦法第二十條規定,物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一並委托給他人的,由延吉市城市管理行政▲執法局按照國務院《物業管理∞條例》第五十九條規定責令】限期改正,處委托∮合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益,用於物業〖管理區域內物業共用部位、共用設△施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會╱的決定使用;給業主造成損①失的,依法承擔賠償責任。
                  第四十八條 違反本辦法第二十二條第一款規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的,由延吉市城市管理行政執法局按照國務院《物業管理♀條例》第六十一條規定責令限期改正,應給予警告,沒收違法所得,並處10萬元以上50萬元以下的≡罰款。
                  第四十九條㊣ 違反本辦法第二十二條第三款規∞定,未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的▓,由延吉市城市管理行政執法局按照國務院《物業管理∞條例》第六十二條◥規定責令限期改正,給予警告,並處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用〓於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩〓余部分按照業主大會的決定使用。
                  第五十條 違◥反本辦法第二十三條規定,建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由延吉市城市管理行政執法局按照國務院《物業管理㊣條例》第五十☆七條規定處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
                  第五十一條 違反本辦法第三十四條規定,不移交有關資料的,由延吉市城市管理行政執法局按照國務院《物業管理條例》第五十八條規定責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的←,對建設單☉位、物業服務企業予以通報【【,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
                  第五十二╲條 違反本辦法第四十四條規定,挪用專項∴維修資金的,由延吉市城市管理行政執法局按按照國務院《物業管理條例》第六十條規定,追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以並處挪用數額2倍以下的罰款;構成犯■罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
                  第五十三條 違反本辦法⊙的規定,有下列行為◇之一的,由延吉市城市管理行政執法局按照國務院《物業管理條例》第六十三條規定責令限期改正,給予警〒告並處以罰款;所得收益,用於物業管理♀區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按ぷ照業主大會的決定使用:
                  1.擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的;
                  2.擅自占用、挖掘物業管理區域內道◤路、場地,損害業主共同》利益的;
                  3.擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
                  個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。
                  第五十四條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院¤起訴。
                  第五十←五條 業主以業主大會或者〒業主委員會的名義,從事〖違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追№究刑事責任;尚不卐構成犯罪的,依法給予治安管理處罰⌒ 。
                  第五十六條 物業管理行政部門,各鎮人民政府,街道辦事處以及相關行政管理部門的工作人員違反本規定,有下列情形之一的,由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
                  1.違法實施行政許可或者行政處罰的;
                  2.未按照本@ 規定履行監督檢查職責的;
                  3.發現違法行為不及時查∩處,或者包庇、縱容違法行為,造成後果的;
                  4.其他╳玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情◆形。
                  第五十七條 本辦法自發布之●日起施行。
                  
                  附件:延吉市業主∏大會和業主委員會工作指導規則
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                附件
                 
                延吉市業主大會和業主委員會工作指導規則
                 
                  為進一步加強我市住宅小區治理工作,提升物〗業管理小區、老舊居住ξ小區等不同類型小區管理服務的規範化制度化水平,根據國務院《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委》員會指導規則》和《吉林省物業①管理辦法》等法律法規,結合我市實際,制定以下工作指導性規範。
                  一、組織引領,各方聯動
                  (一)業主委員會要確定相對固定的時間、地點,開展“業主接待日”,由業主委員會成員接待業主來訪,聽取業主的ω意見建議。接待時間要提前向業主公開,讓業╳主知曉。征集到〓的意見建議應記錄在冊。根據工作需☆要,可由□ 社區牽頭,會同業主委員♂會、物業服務企業以及解決問題涉及的市屬各部門共同開展聯合⌒辦公,現場協調解決居民〗的困難和問題。
                  (二)業主委員會成員、物業管理人員要通過來訪、電話等途徑及時收集、回應業主提出的意見建議。
                  (三)對涉及物業管理區域建設管理的重大事項、重要問題,原則上應先由業主委員會研究討論形成共識後再提交業主大會決定。
                  (四)業主委員會要及時將業主提出的小區建設問題通報物業服務企業,與物業服務企業共同研究解決辦法,約定辦結期限,及時將辦理情況向業主進行↘反饋。
                  (五)社區至少每季度牽頭召開一次由社區、業主委員會和物業服務企業◆等三方共同參加的小區★治理聯席會議,互相通報工作進展。對公共設施設Ψ 備維修養護、利用ω 公共部位經營、停車管理、環境保潔、治安消防♀等方面的重點問題以及物業服務合同履行過程中涉及業∏主切身利益的問題集中研究、協調解決。小區、社區層面無法解決的問題,由社區牽頭逐級上◎報。
                  (六)由社區黨組織牽『頭,指導業主委員會建立小區突發事件和矛盾糾紛應急處置預案。如突發事件、矛盾糾紛影響較大、涉及面較廣的,應及時上報街道黨工委、辦事處,由街道黨工委、辦事處啟動物業管理聯席會議,請相關職能部門介入調處。
                  (七)社區黨組織每年牽頭組織社區、業主委員會和物業服務企業結合各自職※能職責作出服務承諾,向業主公★布。每季度公開▲履職情況,接受群眾監督。定期組織業主代表對三方履職情況進行評議,評議結果作為社】區、業主委員會考核評〓價和物業服務企業及項目⊙經理信用信息管理的重要依據。
                  二、業主ぷ委員會選舉
                  (一)業主委員會選舉包括首次選舉和換屆選舉。
                  (二)業主委員會首次選舉和換屆選舉應堅持在社區組織領導下,成立籌備組並擔任籌備組組長,負責選舉的具體工作。換屆選舉工作可由上一屆業主委員會參與籌備,但上一屆委員參選換屆選舉的不得參與。
                  (三)街道辦事處負責指導監督本轄區內業主委員會的籌備及選舉工作。社區組織業主委員會選舉及換屆選舉後30日內,向本轄區所在街▃道辦事處申請業主委員會備案。
                  (四)業主委※員會委員應當考慮職業背景、學歷要求、政治面貌、工作時間『等因素。重點∑把好政治關,業主委∞員會中黨員比例原則上不低於50%。
                  (五)業主委員會選舉可分為宣傳】發動,組建籌備組,擬定選舉辦法和議事∮規則,通過選舉辦法↓和議事規則,候選人推薦報名,確定投票數和◥正式候選人,召開業主〓大會選舉,公告選舉結果,確定職務等階段。重點把握以下環節:
                  1.選舉前,應在物業小區內張貼《物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等相關文件,在小區的醒目處張貼通知,進行廣泛宣傳和發動。
                  2.業主委員會選舉,應組建由社區、建設單位和業主代」表組成的籌備組。社區和建設單位由其所在單位委派,業主代表可由社㊣區推薦或業主自薦。業主々委員會換屆,可由本【屆業主委員會組織建立換屆工作組,但組長█必須由街道或社區人員擔任。
                  3.根據物業管理法律法規和指導意見,草擬《業主委員會選舉♀辦法》(征求意見♀稿)和《業主大會和業主委員會議◤事規則》(草案),並在有投票權的業主範圍內征求意見。
                  4.根據征求意見的結果,修改完善選舉辦法和議事規則,在小區內公示,公示期※不少於7天。選舉辦法和議事規則應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。
                  5.根據選舉辦法組織推薦候選人工作,候選人可由社區推薦、業主推薦和業主自薦產生。籌備ξ 組對候選人的資格進行初審和聯審,重點審查是否存在不能當選」為業主委▼員會委員的相關情形。社區應對委員候選人進行資格初審,街道應組織資格●聯審。市屬各有關部門應對審查○工作給予支持和█配合。
                  6.依照物←業管理條例確定業主大會的投票卐數額和正式候選人,並將投票數額和正式候選人簡況在小區內公示,公示≡期不少於7天。投票數額的確定按照住╲建部《業主大會和業主委員會指導規則》相關規定執行。
                  7.按選舉辦法召開業主大會,發放選票,回收表決票並統計表決結果。發放選票時應當由業主簽收。
                  8.根據選舉結果,在小區內進行公示,公示期不得少於15天。公示期滿無異議後,業主委員會正式成立。
                  9.業主委員︽會正式成立後,由社□區組織召開業主委員會第一次會議,確定主任、副⊙主任及委員。將委員會職務進行◇公示,公示期不得少於5天。
                  10.將選舉結果及相關材料在▆選舉成立後30日內報所在街道進行←備案。以上公示內容可通過在小〒區內醒目處張貼或小區微〖信群等方式進行告知,盡可能做ㄨ到盡人皆知,同時籌備組要留存影像資料。
                  11.征求意見公示期內,提出異議的業主應以書面形式向籌備組進行反饋,籌備組要予以復核。公示期滿無異議後公示的內容開始生效,如業主提出異議,籌備組不予受理。業主可根據國務院《物業管理條例》第十二條第五款@規定;業主大會或業主︼委員會作出的決定侵害業主權益的,受侵害的業主ω可請求人民法院予以撤銷。依據此◣規定,業主可向人ξ 民法院主張權益。
                  12.在交¤付使用率達到50%以上但入住率低於50%的小區,而業□ 主要求成立業主委員會的意願強烈的,在選舉過程中可探索采取反〒向征求制,由社區組織籌備組和業⌒主代表,直接面向入住的業主,征求入住業主的不同◢意意見,如果不同意的業主達不到半數以上,其他未入住和無卐法聯系的業主意見則視為同意。
                  13.征求維修基金支取意見時,首次征求意見無法達到三分二後,在確定業主基數的前提下,可探索采取反向征求不同意業主意見的方法,不同意意見不超過三分之一的,其他無法聯系的業主視為同意。
                  (六)在業主委員會選舉中,籌備組可根據需要增設若幹後補委員資格,後補委員與候選委員具有同樣的被◣◣選舉權,籌備組可按最終獲得同意票數的多少決定委員和後◣補委員。業主委員會選舉☆成立後,如有委員提出∩辭職或不能擔任委員的,後補□ 委員順位遞進,由業主委員會╳和街道社區聯合向全體業主公示≡,公示期不少於7天。
                  (七)業主☆委員會委員辭職或不能擔任委員的,如不超過半●數,可由業主委員會召開會議推薦後補委員,社區進行身份審核,審核通過後向全體業主進行公示,公示期不少於15天,公示期內如有業主提出書面異議並查實的,該後補委員不得擔任業主委員會委員。如超過半數,該業主委員會自動終止,由街道、社區組織重新選舉。
                  三、業主委員會候選人資格審查
                 (一)業主委員會◣委員應當是物業管理區域▅內的產權人或共有產權人,除符合法律法規的條件外,還需符合下列條件:
                  1.具√有完全民事行為能力;
                  2.遵守國家有關法律↘↘、法規;
                  3.遵守業主大會議ω事規則、管理規約,模範履行業主¤義務;
                  4.熱心公〓益事業,責任心強,公正廉潔;
                  5.具有一定☆的組織能力;
                  6.具備必要的工作時間;
                  7.為該小區的常住業主。
                  (二)有下列情形之一的,不能∏作為業主委員會委員候選人:
                  1.違反國家法律法規,正在被立案偵查,或曾受過刑事處罰的;
                  2.違反黨紀黨規,正在被立案調查,或曾受過留黨察看及以上黨紀處分未滿三年∴的;
                  3.參與邪教組織,或非法組織參與集體上訪,影響社會穩定的;
                  4.利用黑惡勢№力幹預小區業主、街道社區工√作人員正常工作和生活的;
                  5.采↘用不正當手段,阻擾籌備組會議、業主大會、業主委員會會議的正常召開∞、選舉和表決¤的;
                  6.在本小區物業服務企業工作或與該★企業有利益Ψ 關系,應當回避♂的;
                  7.拒繳或無故拖延繳納物業服務費的,存在欠繳♀物業費記錄的,或煽動其它業主拒繳物業服務費的;
                  8.拒不執行法院判決被納入失信被執行人名單尚未撤銷的;
                  9.在小區內存在違法違規搭建、裝修等行為的;
                  10.政治素質和道德品質差,業主意見較大的。
                  街道和社區黨組織應指導業主大會籌備組或換屆選舉工作組將以上情形寫入《業主大會議事規則》和《業主←委員會選舉辦法》。
                  (三)業主大會籌備組或業主→委員會換屆選舉籌備組應對參選業『主委員會委員的人選進▽行審核,按照業主委員會委員▃候選人產生辦法,提出候※選人名單,並提請街道和社區黨組織審核把關。
                  (四)街道和社▓區黨組織要重點就《業主大會議事規則》和《業主委員會選舉辦法》明確的不能參選情形,牽頭對候選人名單進行資格審查。
                  (五)資格審查後〓,候選人名單應在物業管↓理區域內進行不少於7日的公示,再提交業主大會進行選舉。資格審查情況,應以一定方式同步向業主披露。
                  四、公共資金資產管理
                  (一)物業小區內的公共資金資產(以下簡稱公共資金資產),具體指∑ 物業用房收益、停車收益、各類廣告收益等利用物業公共部位、公共場地、共用設施設備經營所得,按物業管理法規屬於全體業主的收益;或因城市建設需要↑↑,征收規劃紅線範圍內的補償收▼益。
                  (二)公共資金屬於全▃體業主,由業主委員會或物業服Ψ務企業負責管理使用。由業主委員會負責管理的,應當建立健全財務管理制度,實行會計、出納分設或委托專∑業機構負責。由物業企∞業負責管理的,應定期將公】共部分收益的使用情況向全體業主公示。
                  (三)公共資金由業主委員會自行管理的,應當實行業主委員會專戶存儲,不得以任何個人或者其他組織名義進行存儲。倡導使用競爭性存款的方式確定存儲機構。
                  (四)物業用房出租一般應引入競爭性談判或公開招投標等方式,確保物業資產保值增值。物業用房的租賃期限一般不得超過業主委員會的任期。物業用房出租的應嚴格按照《物業管理條例》第十一條、第十↙二條規定,經業主大會通過後實施▼。
                  (五)公共資金可用於共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者ζ 補充物業專項維修資金,也可以根據業主大會的決定用於」物業管理的其㊣他需要。
                  (六)公共資金使用應當嚴〓格依規依紀,經業主大會表決通過的方式進行有序管理。業主委員會【不得在業主大會尚未授權或超出授權範圍內使用公共資金。
                  (七)公共資金使←用管理應接受社區和全體業主的共同監督和有關部門的監督,使用情況每半年至少公示一次。
                  (八)業主委員會任期屆滿或中止的,或業主委員會負責人離職的,可以進行經濟責任審計並公示審計結果。審計費用可在經營性收益中列支。街道或社區可根據監督工作需要,委托專業審計機構對業主委員〖會管理的經營性收益收支情況進行審計。
                  (九)業主委員會作出公共資金使用管理的決定違反法律法規,構成違紀◤違法的,依紀依法追究相關】責任人的責任。
                  五、小區臨時管理委員會
                  (一)本規則所稱的小區臨時管理委員會,是在小區特定情形下,在街道和社區黨組織指導下,成立由業主代表、街道、社區代表等組成的小區臨時管理◇機構。小區臨時管理委員會主任一般由街道職能科室或社區黨組織負責人█兼任◣,作出的決定,視為業主委員會的決定,向社區黨組織和業主大會負責。
                  (二)有下列情形之一的,可成立小區臨時管理委員會。
                  1.不具備成立①業主大會條件的,或具備成立條件後六個月內未能籌備召開首次業主大會會議的;
                  2.業主委員會任期屆滿終止,新一屆業主委員會未能及時產生的;
                  3.業主委員會不按規定召開業主大會,或雖經街道協商確定召開時間,但逾期仍未召開的。
                  (三)小區臨時管理委員會應積極創造條件,指導業主成立業主委員會。業主委員會依法成立後,小區臨時管理委員會自然終止,並通告全□體業主。一般⊙設主任1名,副主任1-2名,委員◇若幹名。主任一般由街道職能科室或社區黨組織負責人兼任,副主任一般由小區內樓道小組長擔任,委員應當具有代表〒性,可以以幢為單位,采取業主推薦和組織審定相結合的方式產生。小區管理委員會委員名額一般不超過業主委員會委員人數。
                  (四)小區臨時管理委員會成立後,應通告全體業主,從成立之日起,臨時代ぷ行業主委員會職責。小區臨時管理委員會會議由主任負責召集,實行民主集中制的原則,副主任和委員應當配合。
                  (五)小區臨時①管理委員會臨時代行業主委員∩會職責期間,可根據需要調整物業管理服務︼內容、收費形式以及ω收費標準,經業主大會表決通過後實行。業主大會通過的決議對全體業主具有約束力。
                  (六)小區臨時管理委員會臨時代行☆業主委員會職∩責期間,一般□ 不修訂《業主大會議事規則》、《管理規約》以及選聘物業服務企業(物業服務企業臨時撤管,急需應急管理的除外)。
                  (七)小區臨時管理委員會作出的決定違反法律、法規侵害業主權益的,受侵害的業主可請求人民法院予以撤銷並通告全體業主。
                  本指導規則未盡事宜,按照國務院《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》和《吉林省物業管理辦法》等法√律法規實施。     
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                 
                                             
                _____________________________ 抄送:市委辦公室、市人大常委◥會辦公室、市政◣協辦公室、市紀委辦
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                   中區、空港經濟開發區。
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                 棋牌赢钱游戏辦公室            2019年10月28日印發
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